Filmagem Assémbléia de Condominio Telão Biritiba Mirim
- Eduardo Pereira
- 19 de fev.
- 9 min de leitura
Atualizado: 25 de fev.
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Por que existe a Assembléia de Condomínio ?
A assembleia de condomínio é uma reunião em que há a oportunidade para os gestores do empreendimento e os condôminos discutirem assuntos relevantes para ambas as partes.
Ela está prevista no código civil, que regulamenta aspectos como a quantidade de pessoas a serem convocadas e relacionados às tomadas de decisões.
Também é definido por lei que participar e votar é um direito do condômino. Mas trata-se de um ato importante para a vida condominial. Por isso, é importante estar presente nas discussões e emitir a sua opinião.
Além disso, esses encontros são ótimas oportunidades para que todos possam avaliar o desempenho do síndico ou da administradora de condomínios. Saiba mais!
Como são convocadas as reuniões de condomínio e qual a sua frequência?
Basicamente, é um documento pelo qual o condômino é avisado sobre a realização de uma Assembleia no condomínio, com informações como data, local, hora e assuntos a serem tratados.
De acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, o síndico deve convocar anualmente uma reunião na forma prevista na Convenção Condominial. Portanto, é preciso consultar a Convenção para verificar qual é a forma correta, pois pode variar de um condomínio para outro.
Muitos utilizam carta registrada, enquanto outros já utilizam meios tecnológicos para isso, como aplicativos de gestão que têm a ferramenta de convocação. Então, se a Convenção se estabelece de determinada forma, não é possível realizar de outra. Caso contrário, a reunião poderá ser impugnada.
Os tipos de Assembléia de condomínio
Existem basicamente 3 tipos de assembleia: Assembleia Geral Ordinária, a Assembleia Geral Extraordinária e a Assembleia Geral de Instalação.
Sendo assim, confira as principais diferenças entre elas:
AGO (Assembleia Geral Ordinária): realizada anualmente, e tem como objetivo principal aprovar as contas e orçamento dos últimos e próximos 12 meses. Além disso, é um momento para eleger os síndico, subsíndico e conselho fiscal, e para fazer alterações na convenção de condomínio;
AGE (Assembleia Geral Extraordinária): é realizada para discutir e aprovar despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram abordados na AGO, por exemplo, obras ou despesas inesperadas;
AGI (Assembleia Geral de Instalação): é realizada para abrir um condomínio novo, que tenha sido recentemente entregue pela incorporadora.
Condômino inadimplente pode participar de assembleia? Saiba como agir!
A inadimplência em condomínios é uma questão que pode afetar significativamente o planejamento e a gestão financeira. Quando um condômino deixa de pagar as taxas, cria um desequilíbrio nas contas, podendo comprometer a manutenção, os serviços essenciais e até mesmo melhorias que beneficiam todos os moradores.
Nesses momentos, o papel do síndico se torna ainda mais desafiador, exigindo uma gestão firme e eficiente para garantir que os interesses do condomínio sejam protegidos.
Mas uma grande dúvida surge nesse momento: condômino inadimplente pode participar da assembleia? Neste post, vamos tirar essas e outras dúvidas sobre o tema. Confira!
Qual é o papel do síndico diante da inadimplência?
Primeiro o síndico é o responsável pela administração do condomínio e deve zelar pelo cumprimento das regras estabelecidas na convenção e no regimento interno.
E dentre suas funções está a de cobrar as taxas condominiais dos moradores e, em casos de inadimplência, tomar as medidas necessárias para que os valores devidos sejam pagos. Isso inclui desde a tentativa de um acordo amigável até uma ação judicial.
É nesse cenário que o síndico precisa atuar com habilidade, buscando sempre a conciliação e a resolução pacífica dos problemas, mas sem perder de vista a necessidade de manter a saúde financeira do condomínio. A inadimplência não apenas prejudica o caixa do condomínio, mas também pode gerar conflitos entre os moradores.
Condômino inadimplente pode participar da assembleia?
Uma das dúvidas mais frequentes entre os moradores de condomínios é se o condômino inadimplente pode participar das assembleias. A resposta para essa questão está na legislação e nas regras do próprio condomínio.
De acordo com o Código Civil Brasileiro, mais especificamente no artigo 1.335, os condôminos têm direito de votar nas deliberações da assembleia e de participar das discussões, desde que estejam em dia com suas obrigações.
Portanto, a princípio, um condômino inadimplente não tem direito de votar nas assembleias e nem participar dos debates. No entanto, ele pode comparecer às reuniões para se manter informado e, eventualmente, se for permitido, defender seu ponto de vista.
Importante verificar se o condomínio possui específicas na Convenção ou Regimento Interno sobre a presença e a atuação de condôminos inadimplentes nas assembleias.
Como o síndico deve agir caso o condômino não aceite a decisão?
Em primeiro momento, ao iniciar a assembleia, o presidente poderá ratificar que só serão computados os votos dos adimplentes, conforme a lei e as normas internas.
Em caso de resistência ou insatisfação, o síndico deve agir com calma e paciência, buscando sempre uma solução que seja justa para todas as partes envolvidas. Veja algumas estratégias que podem ser adotadas.
Explique a situação com paciência
O primeiro passo é conversar com o condômino e explicar a situação de maneira clara e objetiva. Informe-o sobre as regras estabelecidas na convenção do condomínio e no Código Civil, destacando a importância de estar em dia com as obrigações para participar plenamente das decisões. Não atue de forma a constranger o condômino.
Apresente a legislação
Na maioria das vezes a resistência do condômino pode ser resultado do desconhecimento das leis. Apresentar a legislação e mostrar os artigos relevantes pode ajudar a esclarecer a situação e diminuir a resistência.
Peça apoio à assembleia
Em algumas situações, o síndico poderá deixar a decisão de participação ou voto do condômino a cargo da Assembleia. Desta forma prevalecerá a vontade da massa condominial e evitam-se pessoalidades entre o condômino e o síndico.
O que acontece se o inadimplente for inquilino?
A situação pode se complicar ainda mais quando o inadimplente é inquilino e não o proprietário do imóvel. Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio é do proprietário, que deve garantir que seu inquilino esteja ciente e cumpra com suas obrigações. Assim, mesmo se o inquilino não estiver pagando as taxas condominiais, o proprietário tambem não terá direito à participação e voto na Assembleia.
A inadimplência em condomínios é uma questão complexa que exige uma gestão eficiente e diplomática por parte do síndico. Entender se um condômino inadimplente pode participar de assembleia é fundamental para garantir a ordem e o cumprimento das normas do condomínio.
Quais assuntos devem tratados em um assembléia ?
Uma assembleia é uma oportunidade para todos os moradores do empreendimento se manterem informados e envolvidos nas decisões relacionadas ao condomínio.
Portanto, é um momento para discutir e aprovar ações futuras e para avaliar a gestão do síndico. Além disso, a assembleia é uma forma de garantir transparência e eficiência na administração do condomínio.
Dessa forma, alguns dos principais temas discutidos nesses momentos são:
Eleição do síndico: é na assembleia de condomínio que os moradores escolhem um novo síndico (ou reelegem) por meio de voto
Aprovação de projetos: todos os condôminos devem discutir e aprovar todas as obras realizadas no condomínio, incluindo envidraçamento de sacadas, pintura de áreas comuns, instalação de cercas elétricas e alarmes e qualquer outro tipo de modificação;
Transparência financeira: o síndico tem a obrigação de compartilhar informações detalhadas sobre as despesas do condomínio, incluindo itens de manutenção, gastos com pessoal e serviços;
Orçamento previsto: é importante para divulgar os valores já considerando reajustes previstos para o período, como inflação, inadimplência, dissídio dos funcionários, férias e décimo terceiro, e contratos futuros;
Cinco cuidados básicos nas assembleias de condomínios
Você costuma participar das assembleias do seu condomínio?
As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral.
É nestas reuniões que proprietários, moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum, tais como gestão das contas, previsão orçamentária e despesas.
As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns.
No entanto, se a assembleia desrespeitar a legislação vigente ou as disposições contidas na convenção do condomínio ou regulamento interno, esta será passível de ser anulada.
Cuidados básicos em Assembleias de Condomínio
As decisões tomadas em assembleias condominiais fazem lei entre os condôminos, portanto, devem ser acatadas por todos moradores.
A participação nestas reuniões não é obrigatória, no entanto, quando há ausência do condômino significa que este concordará automaticamente com as decisões aprovadas.
Desse modo, vejamos alguns cuidados básicos a serem tomados quando da realização de assembleias condominiais:
Convocação da Assembleia
Quando realizado o edital de convocação de assembleia condominial, este deverá ser claro e objetivo quanto aos assuntos que serão discutidos.
Ainda, deverá observar prazo razoável entre a convocação e a data da assembleia, bem como constar horário da primeira e da segunda chamada (na prática utiliza-se 30 min entre as chamadas).
Veja que quando a convocação referir apenas “assuntos gerais”, estes somente poderão ser discutidos, uma vez que para serem votados os assuntos devem estar especificados na convocação.
A convocação da assembleia deverá ser realizada a todos os condôminos, ou seja, todos os condôminos devem ser convocados a participar da reunião marcada, sob pena de nulidade.
Embora existam pequenas diferenças entre a assembleia geral ordinária e extraordinária, ambas obedecem ao mesmo procedimento para convocação.
Condução da Assembleia
Ao iniciar-se a assembleia, o primeiro ato será decidir quem presidirá a reunião, bem como quem será o secretário, o qual é responsável pela ata da reunião.
Quando da escolha do presidente é recomendável que este seja alguém neutro, porém firme, a fim de evitar o desvio nos assuntos que serão objeto do debate.
Não é indicado o síndico presidir ou secretariar a assembleia para evitar questionamentos sobre as decisões e votos.
Importante: Se dentre os presentes, houver algum participante, por meio de procuração, esta deverá ser recolhida e anexada pelo presidente ou secretário a lista de presentes.
Quórum de Votação
Há diversos detalhes importantes nas assembleias de condomínio, sendo um deles o quórum de votação.
Dependendo dos assuntos a serem tratados, é preciso ficar atento ao quórum de votação que deve ser respeitado.
A não observação do quórum resulta em consequências nas decisões votadas e aprovadas em assembleia.
Nossa legislação traz que, quando exigido quórum especial, as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Também traz que, em segunda convocação, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos presentes, observando-se quando exigido quórum especial.
Os votos serão sempre proporcionais às frações ideais, caso não haja disposição contrária em convenção.
Assim, as decisões de assembleia condominial regularmente convocada e constituída obriga a todos os condôminos.
Ata da Assembleia
Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata.
A ata de uma assembleia é documento extremamente importante, por isso deve ser clara e objetiva, pois é através dela que são validadas todas as decisões tomadas, servindo de prova do que foi decidido na reunião.
Desse modo, existem alguns cuidados básicos que você deve que seguir para que a ata da assembleia de seu condomínio tenha validade.
A ata deve ser escrita apenas reproduzindo o que aconteceu durante a reunião, contendo as discussões, comentários e apuração de votos, se for o caso.
A redação da ata deverá ser realizada pelo secretário, sendo esta assinada por ele e pelo presidente da assembleia.
As decisões aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, validam a ata, ou seja, todos devem acatá-la.
Quem pode participar e votar nas Assembleias
A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia.
Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração.
No entanto, no caso de inquilinos, com o contrato de locação em mãos estes tem direito de participar e votar, exceto para quóruns especiais em que a própria legislação salienta o voto específico de “condôminos”.
Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica e os inquilinos, no entanto, estes somente podem votar quando tratar-se de assunto não seja sobre despesas extraordinárias.
Quanto aos inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja adimplente!
Esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros.
É importante esclarecer que, os excessos ocorridos em assembleias, tais como insultos e gritarias, podem vir a ser objeto de futuros pedidos de indenização.
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